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Extrait d’un rapport d’étude (110 p) consistant à analyser le rôle de l’industrie immobilière en Europe : taille, croissance, perspectives et répercussions sur l’économie générale du Royaume-Uni, de la France, de l’Allemagne, de l’Espagne et de l’Italie.
L’importanza dell’industria immobiliare non si limita alle sue dimensioni, ma influenza direttamente o indirettamente ogni aspetto della vita quotidiana. Ha infatti riflessi importanti sull’attività edilizia, sulle opere di rivitalizzazione urbana, sull’ambiente e, più in generale, sulla qualità e livello di vita delle nostre città. I promotori immobiliari hanno un’influenza diretta sulla qualità dell’ambiente urbano e sull’offerta. Inoltre, rappresenta una importante destinazione degli investimenti per l’industria dei fondi pensione e, dunque, influenza indirettamente la vita pensionistica di tutti i cittadini. Infine, svolge un ruolo critico a sostegno delle decisioni governative nel perseguimento di numerosi obiettivi chiave nella politica sociale ed ambientale.
Gli ultimi dieci anni della storia economica mondiale sono
stati
segnati da sei fattori di crisi:
A fronte di questi eventi di destabilizzazione politica ed economica, l’Europa ha compiuto alcuni passi importanti verso il consolidamento, quali in primis:
La crescita dell’industria immobiliare in Europa va inserita ed analizzata in questo contesto.
1994-2000
In Europa l’ultimo decennio è iniziato con la ripresa economica del 1994, sebbene la crescita sia rimasta moderata durante la metà degli anni novanta dal momento che le economie europee erano impegnate nello sforzo di ridurre i deficit di bilancio e il debito pubblico al fine di rispettare i criteri di Maastricht. Lo scenario era simile in tutte e cinque le principali economie, fatta eccezione per il Regno Unito, che si trovava in una fase del ciclo economico diversa rispetto agli altri paesi. L’uscita della sterlina dall’ERM durante il “mercoledì nero” del 1992 aveva comportato il calo dei tassi di interesse, spianando la via alla ripresa. Inoltre, il Regno Unito, non avendo adottato la moneta europea, non aveva l’esigenza di adeguarsi ai criteri di Maastricht.
Una crescita economica più sostenuta nell’Europa occidentale ha avuto luogo solo alla fine degli anni ’90, grazie soprattutto al boom del settore high-tech e al calo dei tassi di interesse a livelli storicamente bassi. Ad esempio, in Spagna i tassi di interesse a breve termine erano pari allo 0,4 per cento nel 1999, rispetto al 7,3 per cento del 1991.
L’introduzione dell’euro è considerato come un elemento di grande impatto sull’economia europea in quanto, eliminando i rischi valutari e i costi di cambio per gli investimenti in Europa e facilitando la comparazione tra i mercati, ha ampiamente contribuito al processo di internazionalizzazione dell’attività economica. L’impatto sulgli investimenti immobiliari e stato di impulso. Si pensi all’attività degli open-ended funds tedeschi, che si sono confermati il gruppo di investitori più importante in Europa da quando hanno potuto investire in valute diverse dal marco.
Il 2000 è stato l’anno in cui la crescita economica ha raggiunto il suo apice (+4% annuo), per poi iniziare una nuova fase decrescente (2001-2003).
2001-2004
A detta di molti osservatori l’impatto dei tragici eventi dell’11 Settembre sull’economia europea è stato inferiore rispetto alle previsioni. Anche se gli attacchi terroristici hanno minato il clima di fiducia economica internazionale, in realtà la crescita globale aveva iniziato ad indebolirsi già a partire dalla fine del 2000, man mano che si consolidava la consapevolezza che il boom degli investimenti nel settore high-tech non era sostenibile. Negli Stati Uniti, il tasso di crescita annua del prodotto interno lordo era gia’ sceso allo 0.6% nel secondo trimestre del 2001 -prima dell 11 Settembre- dal 4,8% del secondo trimestre del 2000. Tuttavia Molti addetti ai lavori sostengono che l’11 settembre abbia avuto riflessi addirittura positivi sul mercato immobiliare, in quanto la debolezza dei mercati finanziari aggravata dagli attentati terroristici ha accresciuto l’interesse degli investitori per il settore immobiliare. Le conseguenze sull’economia euroepa sono state deboli e, comunque, limitate al periodo immediatamente successivo all’attentato. Il volume degli investimenti immobilari in Europa di origine USA e’ diminuito per un periodo di un anno circa, per poi riprendere nel periodo successivo. Solo i settori alberghiero e dei trasporti aerei hanno avuto conseguenze di più lunga durata, mentre nel complesso si presta maggiore attenzione al rafforzamento delle norme di sicurezza degli immobili.
Sebbene il tasso di crescita del prodotto interno lordo sia calato lievemente durante la seconda parte del 2001, l’economia statunitense ha iniziato la sua ripresa all’inizio del 2002, guidata da stimoli legislativi, fiscali e monetari. Nell’Europa occidentale non è stato possibile frenare la crisi in modo altrettanto rapido. Sono emersi segnali positivi dalla Francia all’inizio del 2004, ma la crescita globale è ancora modesta e continuano ad emergere nuovi segnali di debolezza nell’economia europea.
L’importance de l’industrie immobilière ne s’exprime pas seulement en chiffres : elle influe – directement ou indirectement – sur chaque aspect de la vie quotidienne. Elle a en effet d’importantes répercussions sur le secteur du bâtiment, sur les travaux de revitalisation urbaine, sur l’environnement et, plus généralement, sur la qualité et le niveau de vie dans nos villes. Les promoteurs immobiliers exercent une influence directe sur l’offre et sur la qualité de l’environnement urbain. De plus, l’industrie immobilière représente un pôle d’investissement important pour l’industrie des fonds de pension, déterminant indirectement les revenus dont les citoyens bénéfieront à leur retraite. Enfin, elle joue un rôle crucial en appuyant les décisions gouvernementales relatives à de nombreux objectifs clefs des politiques sociales et environnementales.
Ces dix dernières années, l’économie mondiale a été marquée par six crises :
Pour faire face à ces événements déstabilisants au niveau politique et économique, l’Europe a fait quelques pas importants vers la consolidation, avec :
La croissance de l’industrie immobilière en Europe doit être replacée et analysée dans ce contexte.
1994-2000
En Europe, la dernière décénie a débuté par la reprise économique de 1994. La croissance est cependant restée modérée pendant une bonne partie des années 90, car les économies européennes s’employaient à réduire les déficits budgétaires et la dette publique pour respecter les critères de Maastricht. La situation économique était identique dans les cinq pays principaux, sauf pour le Royaume Uni dont l’économie traversait une phase différente des autres pays. La sortie de la livre sterling du S.M.E. pendant le “mercredi noir” de 1992 avait entraîné une baisse des taux d’intérêts, ouvrant la voie à la reprise. De plus, le Royaume Uni, qui n’avait pas adopté la monnaie européenne, n’était pas tenu de se conformer aux critères de Maastricht.
C’est seulement à la fin des années 90 que l’Europe occidentale a connu une croissance économique plus soutenue, essentiellement due au boom du secteur high-tech et à la chute des taux d’intérêts, qui n’avaient jamais été aussi bas. En Espagne, par exemple, les taux d’intérêt à court terme étaient à 0,4 pour cent en 1999 contre 7,3 pour cent en 1991.
On considère que l’introduction de l’euro a eu un impact considérable sur l’économie européenne : éliminant les risques monétaires et les frais de change pour les investissements en Europe, et facilitant la comparaison entre les marchés, elle a largement contribué au processus d’internationalisation de l’activité économique. Elle a donné une véritable impulsion aux investissements immobiliers : il suffit de penser à l’activité des sociétés d’investissement à capital variable allemandes, devenues le groupe d’investisseurs le plus important d’Europe dès lors qu’elles ont pu investir dans des devises autres que le mark.
C’est en 2000 que la croissance économique a atteint son plus haut point (+ 4% annuel) avant d’entamer une nouvelle phase descendante (2001-2003).
2001-2004
Selon de nombreux observateurs, l’impact des tragiques événements du 11 septembre sur l’économie européenne a été moins important que prévu. Même si les attaques terroristes ont sapé le climat de confiance de l’économie internationale, la croissance mondiale avait déjà commencé à ralentir à la fin de l’an 2000, au fur et à mesure que l’on prenait conscience que le boom des investissements dans le secteur high-tech n’était pas soutenable. Aux États-Unis, le taux de croissance annuelle du produit intérieur brut n’enregistrait que 0,6% au second trimestre 2001, donc avant le 11 septembre, contre 4,8% au second trimestre 2000.
Toutefois, de nombreux spécialistes soutiennent que le 11 septembre aurait même eu des répercutions positives sur le marché immobilier, dans la mesure où la faiblesse des marchés financiers, aggravée par les attentats terroristes, aurait poussé les investisseurs à s’intéresser davantage au secteur immobilier. Les conséquences sur l’économie européenne ont été très modérées, et se sont limitées à la période qui a immédiatement suivi l’attentat. En Europe, le volume des investissements immobiliers provenant des USA a diminué pendant un an environ, avant d’augmenter à nouveau. Seul le secteur des transports aériens et le secteur hôtelier ont été plus longuement affectés, tandis que dans l’ensemble, on prêtait davantage attention au renforcement des normes de sécurité des immeubles.
Bien que le taux de croissance du produit intérieur brut ait légèrement baissé durant la seconde moitié de l’année 2001, l’économie américaine a connu une reprise début 2002, grâce à des encouragements d’ordre législatif, fiscal et monétaire. En Europe occidentale, la crise n’a pu être freinée aussi rapidement. La France a donné des signes positifs au début de l’année 2004, mais la croissance globale est encore modeste, et l’économie européenne montre de nouveaux signes de faiblesse.